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Sous-sol ou combles : peut-on en faire un logement pour y habiter ou le louer ?

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Pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles , vous devez respecter des caractéristiques de salubrité , de décence ainsi que le règlement sanitaire départemental. Pour cela, des travaux peuvent être à faire. Ils sont, dans certains cas, soumis à autorisation d'urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Nous vous présentons la réglementation.

Quelles sont les conditions pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Les caractéristiques à respecter sont différentes si le sous-sol ou les combles sont destinés à un locataire ou un propriétaire occupant  :

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des critères de salubrité visant à protéger la santé des personnes et à éviter les risques (par exemple, incendie ou effondrement). Notamment, les matériaux de construction, des canalisations et des revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (par exemple, installation électrique dangereuse ou revêtements dégradés dangereux contenant du plomb ou de l’amiante).

À savoir

Si vous souhaitez louer votre sous-sol ou vos combles sans respecter ces critères, l’ ARS ou le service communal d’hygiène et de santé (CSHS) peut constater son insalubrité. Selon le cas, le maire ou le préfet de département peut vous demander de respecter, sous un certain délai, l’une des obligations suivantes :

Si vous ne respectez pas le délai, ils peuvent faire réaliser les travaux ou la démolition à vos frais.

  • Obligation de faire des travaux avec interdiction d’habiter temporaire jusqu’à leur réalisation

  • Obligation de démolir avec interdiction d’habiter définitive.

Dans tous les cas, votre sous-sol ou vos combles doivent respecter des caractéristiques de salubrité et de décence , notamment :

  • Local clos et couvert

  • Étanchéité à l'air suffisante des portes, fenêtres, murs et parois donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés

  • Absence d'exposition à des sources de pollution par les ouvertures (par exemple, gaz d'échappement)

  • État conforme des dispositifs de retenue des personnes (par exemple, garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons)

  • Matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (par exemple, moisissures ou revêtements dégradés contenant du plomb à de fortes concentrations)

  • Réseaux et branchements d'électricité et de gaz et équipements de chauffage et de production d'eau chaude en bon état d'usage et de fonctionnement

  • Dispositifs d'ouverture et éventuels dispositifs de ventilation en bon état

  • Pièce principale destinée au séjour et au sommeil ayant un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre (l'éclairement naturel est suffisant lorsqu'il vous permet de lire par temps clair et en pleine journée sans recourir à un éclairage artificiel alors que vous êtes installé au centre de la pièce)

  • Performance énergétique minimale

  • Présence d’éléments d'équipement et de confort rendant le local conforme à l'usage d'habitation (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine, salle de douche ou de bain, WC, installation électrique aux normes)

  • Pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m 3 .

Si vous louez votre sous-sol ou vos combles sans respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de décence et de salubrité, vous risquez des sanctions civiles (par exemple, réduction ou suspension du loyer, dommages et intérêts). Vous risquez aussi des sanctions administratives (par exemple, contravention, astreinte financière jusqu’à la réalisation des travaux, interdiction d’habiter avec obligation de relogement du locataire).

Attention

Une cave enterrée qui n’a pas un éclairement naturel suffisant ne peut jamais être louée.

Pour savoir si louer un logement dans votre sous-sol ou vos combles ou y habiter est autorisé, vous devez consulter le RSD à la mairie du lieu où se trouve votre bâtiment. S’il l’autorise, le RSD peut prévoir des conditions particulières.

Où s'informer ?

Quels travaux envisager pour louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Votre sous-sol ou vos combles doivent respecter le règlement sanitaire départemental (RSD) et les caractéristiques de salubrité pour y habiter, et aussi de décence en cas de location en logement. Sinon, des travaux doivent être réalisés pour les atteindre. Ils doivent être terminés avant de pouvoir y habiter ou les louer . Dans certains cas et selon les différents types de travaux à réaliser, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

Ces travaux peuvent être les suivants :

Dans ce cas, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) . Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

Services en ligne et formulaires

En principe, des travaux intérieurs (par exemple, changement des revêtements ou du mode de chauffage, installation d’une VMC , mise aux normes du réseau électrique ou rénovation d’une salle de bain) sont dispensés de formalité administrative .

Cependant, vous devez déposer une déclaration préalable (DP) si vos travaux intérieurs modifient des éléments protégés par un plan de sauvegarde et de mise en valeur . Par exemple il peut s’agir d’une moulure, d’une fresque murale ou d’une cheminée ancienne.

Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie (ou le Basu pour Paris) :

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Où s'informer ?

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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Si vous créez de la surface de plancher ( agrandissement , surélévation , creusement), vous devez déposer une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC).

Vous devez vérifier si votre construction se trouve dans une zone urbaine d'une commune couverte par un PLU ou dans un site protégé .

Vous pouvez obtenir ces informations auprès de votre mairie (ou du Basu pour Paris).

L’autorisation d’urbanisme à déposer est différente selon la situation du terrain et la surface de votre projet :

Où s'informer ?

L'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :

Un agrandissement ou une surélévation qui crée 5 m² ou moins d' emprise au sol ou de surface de plancher est dispensé de formalité d’urbanisme. Cependant, vous devez faire une déclaration préalable (DP) si vous modifiez l'aspect extérieur de votre construction.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

Services en ligne et formulaires

Un agrandissement ou une surélévation qui crée plus de 5 m² est soumis à déclaration préalable (DP) quand son emprise au sol ou sa surface de plancher est inférieure ou égale à 40 m².

Il fait faire une demande de permis de construire au-delà de 20 m² de surface de plancher si la création de surface amène le dépassement des seuils suivants :

Dans ce cas, le recours à un architecte est obligatoire .

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

  • 150 m² de surface de plancher pour une construction autre qu'agricole (par exemple, maison d'habitation, commerce, entrepôt)

  • 800 m² de surface de plancher pour une construction agricole.

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de PC sur internet :

Services en ligne et formulaires

Le formulaire de PC varie si vous réalisez vos travaux sur une maison individuelle ou sur un autre type de construction :

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Un formulaire est à remplir :

Services en ligne et formulaires

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

Services en ligne et formulaires

Un agrandissement ou une surélévation est soumis à permis de construire (PC) quand son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 40 m².

Le recours à un architecte est obligatoire si l'extension porte la surface de plancher totale du bâtiment après travaux à plus de :

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

  • 150 m² de surface de plancher pour une construction autre qu'agricole (par exemple, maison d'habitation, commerce, entrepôt)

  • 800 m² de surface de plancher pour une construction agricole.

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :

Services en ligne et formulaires

Le formulaire de PC varie si vous réalisez vos travaux sur une maison individuelle ou sur un autre type de construction :

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

Services en ligne et formulaires

Un formulaire est à remplir :

Services en ligne et formulaires

Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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L'autorisation d'urbanisme dépend de la surface de votre projet :

Un agrandissement ou une surélévation qui créent 5 m² ou moins d' emprise au sol ou de surface de plancher est dispensé de formalité d’urbanisme. Cependant, vous devez faire une déclaration préalable (DP) si vous modifiez l'aspect extérieur de votre construction.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

Services en ligne et formulaires

Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

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Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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Un agrandissement ou une surélévation qui crée plus de 5 m² est soumis à déclaration préalable (DP) quand son emprise au sol ou sa surface de plancher est inférieure ou égale à 20 m².

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

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Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

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Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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Un agrandissement ou une surélévation est soumis à permis de construire (PC) quand son emprise au sol ou sa surface de plancher est supérieure à 20 m².

Si l'extension porte la surface de plancher totale du bâtiment à plus de 150 m² après les travaux, le recours à un architecte est obligatoire pour déposer le PC.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de PC sur internet :

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Le formulaire de PC varie si vous réalisez vos travaux sur une maison individuelle ou sur un autre type de construction :

Vous pouvez remplir votre demande de PC au moyen d'un formulaire :

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Un formulaire est à remplir :

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Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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Si l’ aménagement de vos combles crée de la surface de plancher , vous devez déposer une déclaration préalable (DP ). Votre aménagement est dispensé de formalité d’urbanisme si vos combles constituent déjà de la surface de plancher.

Cependant, si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment, vous devez déposer une DP.

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

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Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

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Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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La transformation de 5 m² ou moins de surface close et couverte de garage en habitation est dispensée de formalité d’urbanisme . Cependant, si vous modifiez l’aspect extérieur de votre bâtiment, vous devez déposer une déclaration préalable (DP ).

La transformation de plus de 5 m² de surface close et couverte de garage en habitation est toujours soumise à DP , sans plafond de surface .

Selon votre commune, le moyen de déposer votre dossier est différent :

Vous pouvez déposer votre dossier :

  • Par voie dématérialisée selon les dispositions prises par la commune (consulter le site internet de la mairie ou se renseigner sur place)

  • Par lettre RAR

  • En main propre contre récépissé signé par la mairie.

Où s'informer ?

Vous pouvez remplir et transmettre votre dossier de demande de DP sur internet :

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Vous pouvez remplir votre demande de DP au moyen d'un formulaire :

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Vous devez déposer votre dossier au Bureau accueil et service à l'usager ( Basu ) uniquement par voie dématérialisée :

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Attention

La création de places de stationnement peut être imposée par le PLU pour tout nouveau logement. Pour le savoir, vous devez contacter le service de l’urbanisme de votre mairie, ou le Basu pour Paris.

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Quels sont les taxes et impôts à payer pour des travaux permettant de louer ou habiter un logement dans un sous-sol ou des combles ?

Certains travaux permettant de louer ou d’habiter un logement dans votre sous-sol ou vos combles engendrent le paiement d'une taxe d'aménagement et, éventuellement, d'une taxe d'archéologie préventive .

Vous pouvez faire une simulation du montant de votre taxe d'aménagement :

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Ils peuvent aussi avoir une incidence sur vos impôts fonciers.

Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.

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Et aussi sur service-public.fr

Bail d’habitation : obligations du propriétaire (bailleur)
Logement

Textes de référence

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